Riparto delle spese condominiali tra locatore e conduttore

La problematica relativa alla ripartizione delle spese tra proprietario / locatore e conduttore / inquilino ha spesso sollevato controversie e dubbi. Riteniamo opportuno, al fine di tentare di fare chiarezza, esporre quanto segue:

1) Normativa.
La disciplina della “vessata questio” trova fondamento nell’art  1546 codice civile e nella legge 27/7/1978 n. 312:
– Art 1546 c.c.: ” Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583] (1), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (2).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione (3) sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Alla luce del dettato normativo ” in primis” si deve individuare la tipologia di intervento da eseguire. In linea di massima gli interventi di carattere straordinario sono a carico del proprietario / locatore mentre gli interventi di piccola manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore / inquilino.
– Art 9 legge 27/7/1978 n. 312: ” sono interamente a carico del conduttore ( inquilino), salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per la portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.
D regola, salvo patto contrario tra proprietario e conduttore, quest’ultimo è obbligato a corrispondere  all’amministratore del condominio le spese relative alla gestione delle parti comuni, definite altresì come costi ordinari, mentre il proprietario dell’immobile deve partecipare a tutte quelle spese relative a parti comuni di natura straordinaria come ad esempio i lavori della facciata condominiale o di rifacimento di impianti. Il legislatore ha, tuttavia, previsto che le parti possano in sede di redazione e stipula del contratto di locazione disciplinare in maniera diversa i criteri di ripartizione delle spese condominiali.

Nonostante i criteri di legge, sovente è intervenuta la giurisprudenza della Cassazione per dirimere i conflitti insorti nell’ipotesi di vuoto normativo. Ad esempio molti erano stati in passato i contrasti giurisprudenziali in merito alle spese relative al compenso dell’amministratore del condominio ovvero se si dovevano porre a carico del locatore o del conduttore. La Suprema Corte di Cassazione con Sentenza n. 2597/1984 del 20/04/1984 statuì che il compenso dell’amministratore, doveva essere posto a carico del proprietario locatore, atteso che il proprietario è il diretto interessato all’attività di amministrazione e, del resto, è questi l’effettivo mandante dell’amministratore (colui, cioè, che vota in assemblea per la sua nomina e, quindi, gli conferisce formalmente l’incarico). Ciò ovviamente, salvo, che in seno al contratto di locazione si stato pattuito diversamente.
Infine rileviamo che l’amministratore può agire legalmente nei confronti del solo proprietario e non anche del conduttore per la riscossione degli oneri condominiali. Con la conseguenza che ove il conduttore non dovesse spontaneamente corrispondere gli oneri condominiali all’amministratore, il proprietario sarà costretto a pagare al condominio, salvo agire legalmente nei confronti del conduttore per il recupero di quanto dallo stesso pagato.
Di seguito si riporta una tabella esemplificativa dei criteri di riparto delle spese tra proprietario indicato con la lettera “P” e inquilino indicato con la lettera “I” relativa alle parti comuni condominiali.